Ny mäklarlag

 

Manual för Mäklarlagen

Sammanfattning nya Mäklarlagen

Detta är gjort i programmet med anledning av nya mäklarlagen

Manual för Mäklarlagen

Den här guiden är framtagen för att lyfta fram de nya funktioner och blankettändringar som gjorts i Vitec Säljstöd med anledning av den nya fastighetsmäklarlagen som trädde i kraft 1 juli 2011. För de flesta av funktionerna finns en aktuell lagtext och instruktioner för hur du ska arbeta i Säljstöd. Målet är att ge lagtexten en praktisk infallsvinkel för att öka förståelsen och underlätta ditt dagliga arbete.

Sammanfattning nya Mäklarlagen

Från den 1 juli 2011 gäller en ny fastighetsmäklarlag. Den nya lagen ersätter nuvarande lag som gällt från 1995. Den nya fastighetsmäklarlagen ska, liksom 1995 års fastighetsmäklarlag, gälla för förmedling som riktas till eller utförs åt både konsumenter och näringsidkare. Förslaget syftar till att ge enskilda trygghet i samband med fastighetsaffärer som sker genom fastighetsmäklares förmedling.

För uppdrag som ingåtts före 1 juli 2011 gäller Fastighetsmäklarlagen (1995:400). Nedan har vi sammanfattat de viktigaste punkterna i lagen.

 Mäklaren ska vara skyldig att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten. Dokumentationen ska överlämnas till säljaren och köparen.

 Av särskild betydelse är anteckningar om förpliktelser som följer av lagen, t ex utförande av rådgivnings-och upplysningsskyldighet, kontroll av äganderätts- och inskrivningsförhållanden samt tillhandahållande av en objektbeskrivning.

 Det föreslås tydligare regler för mäklarens roll som opartisk mellanman.

 En praktiskt viktig nyhet i förhållande till 1995 års lag är att mäklaren får något ökade möjligheter att ägna sig åt annan verksamhet än fastighetsförmedling, d v s sidoverksamhet, utan att det ska anses rubba förtroendet för mäklaren.

 Det klargörs att mäklaren inom ramen för god fastighetsmäklarsed ska ta till vara uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

 Vidare föreslås det regler som förbättrar informationen till säljare och köpare. Mäklaren blir skyldig att i fler avseenden lämna information skriftligen, t ex om köparens ansvar för att undersöka fastigheten. Den beskrivning av fastigheten som mäklaren ska ge en konsument (objektbeskrivningen) ska innehålla ytterligare uppgifter, t ex om det finns gemensamhetsanläggningar och bostadens driftskostnader. Särskilda regler för bostadsrätter föreslås, bl a om vilken information objektbeskrivningen ska innehålla.

 Mäklaren behöver inte längre upprätta en boendekalkyl utan det räcker med att mäklaren erbjuder en kalkyl.

 En ny påföljd införs som heter erinran. Tidigare påföljder återkallelse av registrering och varning finns kvar

DETTA ÄR GJORT I PROGRAMMET MED ANLEDNING AV NYA MÄKLARLAGEN

 Boendekalkyl. Det är inte längre ett krav för mäklaren att upprätta en boendekalkyl. Det räcker att mäklaren erbjuder en kalkyl. Objektbeskrivningen har därför kompletterats med text om att mäklaren kan erbjuda en kalkyl.

 Bostadsrätt. Nya inmatningsfält har gjorts för upplåten mark och andelstal.

 Budutskrifterna ligger nu samlade i kortet budgivning och har fått redigerad text.

 Frågelista bostadsrätt. Bilagan ”Köparens och säljarens ansvar för bostadsrättens skick” har kompletterats med ny text.

 Frågelista för villa har kompletterats med fält för enskilt avlopp. Bilagan till frågelistan – ”Köparens och säljarens ansvar för fastighetens skick” – har fått ny text.

 Bilagorna till frågelista för villa och bostadsrätt finns nu som separata dokument och heter Information om undersökningsplikt m m.

 Fullmakt mäklare för säljare och köpare. Informationstexten har ändrats.

 Förfrågan till föreningen har kompletterats med fält för upplåten mark, andelstal samt upplåtelseform typ äkta eller oäkta förening.

 Förmedlingsuppdrag. Nytt stycke är inlagt om hur kommunikation ska ske vid uppsägning. Nya fält för när förmedlingsuppdraget ingicks har lagts till i registerkort under Kontrakt/tillträde.

 ID-kontrollsblanketterna heter nu ”Kundkännedom uppdragsgivare” och ”Kundkännedom köpare”. Blanketterna är nu gjorda som formulär och har även fått ändrad text.

 Intagningsblankett för bostadsrätt har kompletterats med fält för upplåten mark, andelstal och kommande avgiftsförändringar.

 Journal Mäklarlagen. En ny flik finns nu i översikten som heter Journal Mäklarlagen. Här finns en checklista där mäklaren noterar vad som är gjort i ärendet och därigenom får ett bra stöd över de obligatoriska åtgärder som krävs i förmedlingsarbetet. Till Journalen finns ett brev kopplat som du kan bifoga checklistan när du skickar den till säljaren och köparen.

 Objektbeskrivning. Nya krav på vad som är obligatoriskt att ha med i objektbeskrivningarna har medfört att informationstext om vad som ska finnas med i beskrivningen har kompletterats. I beskrivningarna ska t ex anges driftkostnader och om det finns gemensamhetsanläggningar. För bostadsrätt är det även krav på andelstal och upplåten mark.

 I objektbeskrivningen är det inte längre krav att ange nuvarande ägare. Kryssruta har lagts in om huruvida nuvarande ägare ska skrivas ut eller inte.

ANTECKNINGAR SKA FÖRAS ÖVER FÖRMEDLINGSUPPDRAGET

Lagtext 20 § fastighetsmäklarlagen:

”Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget.”

Nya fält för förmedlingsuppdrag I journalanteckningarna som ska föras från 1 juli ska det framgå när ett förmedlingsuppdrag har ingåtts. Vi har i registerkort kontrakt/tillträde kompletterat detta kort med fält för fr om datum och t om datum för förmedlingsuppdraget. Fyller du i datum här överförs dessa till förmedlingsuppdraget. Har du inga datum här överförs dessa från ditt sparade förmedlingsuppdrag.

OBJEKTBESKRIVNING

Lagtext

18 § Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska vidare innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen i stället innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska vidare innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla köparen den senast tillgängliga årsredovisningen för bo-stadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas. Mäklaren ska erbjuda köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.

Objektbeskrivning villa

I beskrivningen ska även finnas uppgift om driftkostnader och gemensamhetsanläggning. Info om obligatoriska uppgifter har kompletterats med detta

Objektbeskrivning bostadsrätt

UPPLÅTEN MARK FÖR BOSTADSRÄTTER

Vi har lagt till fält för typ av mark som upplåts vid försäljning av bostadsrätten. Det är viktigt att du anger om marken ingår i upplåtelsen eller upplåts med annan nyttjanderätt.

BOSTADSRÄTT – NYA FÄLT FÖR ANDELSTAL OCH UPPLÅTEN MARK

Vi har även förberett för nytt fält för Andel av årsavgift. Det är lägenhetens andel av årsavgiften i föreningen som ska anges.

JOURNALPLIKTEN MED JOURNAL

Lagtext 20 § fastighetsmäklarlagen:

”Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.”

JOURNAL MÄKLARLAGEN

Du hittar journalen för Mäklarlagen i översikten. Du som tidigare har arbetat med våra kontrollstationer och vår checklista kommer säkert att känna igen arbetssättet. De åtgärder som står med svart text är sådana som du som mäklare är skyldig att utföra enligt Mäklarlagen. De rader som har ljusare färg är hämtade från tidigare kontrollstationer och återfinns även där.

Vissa av punkterna blir automatiskt ikryssade, t ex när du har gjort ett fastighetsutdrag, sparat blanketter om kundkännedom, förmedlingsuppdrag, objektbeskrivningar m m. När du har markerat en åtgärd kan du högerklicka på raden och välja att skriva in en notering

Mata in din text och klicka på OK.

Att du har gjort en notering visas nu i checklistan med en asterisk bredvid texten.

När du skriver ut checklistan kan du välja om noteringarna ska visas eller inte. Till journalen finns även kopplat ett brev som du kan använda för att skicka till säljarna och köparna. Om du vill skriva ut brevet finns en knapp för det längst ner under checklistan

BREV TILL JOURNAL

När du väljer att skriva ut brevet visas först ett inmatningsformulär där du bland annat kan välja en bild på bostaden du förmedlat. Vidare finns förformulerade texter som du kan använda, men det går givetvis lika bra om du vill ändra detta efter egna önskemål.

Längst ner i brevet kan du välja vilka åtgärder som ska visas på utskriften.

SIDOTJÄNSTER

Lagtext

14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen:

”Enbart det förhållandet att mäklaren får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om den ersättning som mäklaren får för den. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast.”

Sidotjänster

Enligt § 14 fastighetsmäklarlagen kan en mäklare ägna sig åt s k sidotjänster så länge ersättningen är obetydlig. I programmet har vi därför lagt in en ny inställning och utskrift för hantering av sidotjänster. Du börjar med att göra en inställning för vilka objektkategorier som är aktuella och hur stor ersättningen är.

Denna inställning genererar sedan ett dokument som du kan skriva ut i förmedlingsuppdraget och objektbeskrivningen samt som enskilt dokument. Det enskilda dokumentet heter ”Information om s k sidoverksamhet

Längst ner i förmedlingsuppdraget och objektbeskrivningen finns en kryssruta där du kan välja om sidotjänster ska skrivas ut.

FÖRTECKNING ÖVER LÄMNADE BUD

Lagtext

Förteckning över anbud och övrig dokumentation 20 § Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsupdraget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontakt-uppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Sluts ett överlåtelseavtal, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Det betyder att:

Du är skyldig att lämna ut en förteckning över de anbud som lämnas till köparen och säljaren. Du har ingen skyldighet att överlämna till någon annan. Det inte längre går att vara anonym i en budgivning. Men det är möjligt att lägga bud via ombud och det är då ombudets kontaktuppgifter som lämnas ut.

Budförteckning

Denna blankett hette tidigare Budförteckning Säljare och heter nu endast Budförteckning. Text har justerats, se gul markering.

Budförteckning spekulant

Text har ändrats även här med anledning av Mäklarlagen

Budutskrifter

När du skriver ut budlista kan du nu även välja att få med budförteckningarna. På detta sätt slipper du skriva ut budlista och budförteckning från olika håll.

ERBJUDANDE OM BOENDEKOSTNADSKALKYL

Lagtext

18 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen:

”Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna”

Objektbeskrivning

Beskrivningen är kompletterad med alternativ för att erbjuda en boendekalkyl. Du kan nu även välja om nuvarande ägare ska skrivas ut eftersom detta inte längre är obligatorisk information.

DOKUMENT SOM ÄR ÄNDRADE

Intagsblankett bostadsrätt

Denna är kompletterad med nytt fält för andelstal, avgiftsförändringar i föreningen samt mark i anslutning till bostadsrätten

Frågelista

Bilagan till frågelistan, ”Köparens och säljarens undersökningsplikt”, finns nu även som separat utskrift och heter då ”Information om undersökningsplikt m m”.

Förfrågan till föreningen

Denna blankett har kompletterats med fält för upplåten mark, andelstal och upplåtelseform.

Förmedlingsuppdrag

Nytt stycke är inlagt som heter Meddelande vid uppsägning. Informationen syftar till hur kommunikation ska ske vid uppsägning.

Fullmakt mäklare – säljare och köpare

I mäklarfullmakterna har vi kompletterat med ny text med anledning av Mäklarlagen. Se gul markering.

Identitetskontroll – nya namn på blanketter

De tidigare blanketterna Identitetskontroll uppdragsgivare och Identitetskontroll köpare har bytt namn till Kundkännedom uppdragsgivare och Kundkännedom köpare. Texterna har även setts över med anledning av Mäklarlagen.

I denna version är blanketterna även inmatningsbara, d v s du kan redigera uppgifterna som ska skrivas ut.